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附件：

湖南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引—估價方法選用

（試行）

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房地產(chǎn)估價方法選用及估價結(jié)果確定是估價實務(wù)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)估價報告的核心內(nèi)容。根據(jù)湖南省房地產(chǎn)市場狀況，在湖南省內(nèi)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的，選用估價方法除遵守《資產(chǎn)評估法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》外，還應(yīng)遵守本估價技術(shù)指引。

一、估價方法選用的原則

選用估價方法時，應(yīng)根據(jù)估價目的、估價對象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況等客觀條件，對比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價方法進(jìn)行適用性分析。

當(dāng)估價對象適用兩種或兩種以上估價方法進(jìn)行估價時，宜同時選用所有適用的估價方法進(jìn)行估價，不以某個房地產(chǎn)估價機構(gòu)或注冊房地產(chǎn)估價師不掌握某種估價方法所需要的資料數(shù)據(jù)等非客觀原因來隨意決定估價方法的取舍；當(dāng)必須取舍時，應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由。

當(dāng)估價對象僅適用一種估價方法進(jìn)行估價時，可只選用一種方法進(jìn)行估價。

二、常見估價對象選用估價方法建議

1、住宅房地產(chǎn)

宜優(yōu)先選用比較法、收益法。當(dāng)該類型住宅房地產(chǎn)沒有交易或交易很少，或該類型住宅房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟(jì)收入時，可選用成本法作為估價方法之一；估價對象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法。

2、商業(yè)房地產(chǎn)

宜優(yōu)先選用比較法、收益法。當(dāng)該類型商業(yè)房地產(chǎn)沒有交易或交易很少，可選用成本法作為估價方法之一，但成本法不宜作為主要估價方法；估價對象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法。

3、辦公房地產(chǎn)

宜優(yōu)先選用比較法、收益法。當(dāng)該類型辦公房地產(chǎn)沒有交易或交易很少，或該類型辦公房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟(jì)收入時，可選用成本法作為估價方法之一；估價對象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法。

4、工業(yè)房地產(chǎn)

估價對象可假定為獨立的開發(fā)建設(shè)項目進(jìn)行重新開發(fā)建設(shè)的，宜優(yōu)先選用成本法。該類型工業(yè)房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法；估價對象或其同類工業(yè)房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)選用收益法；估價對象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法。在對估價方法進(jìn)行適用性分析后，有充分理由說明不能選用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法時，可只選用成本法一種估價方法進(jìn)行估價。

5、旅館、餐飲、娛樂等房地產(chǎn)

宜優(yōu)先選用收益法。該類型房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法；估價對象可假定為獨立的開發(fā)建設(shè)項目進(jìn)行重新開發(fā)建設(shè)的，可選用成本法；估價對象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法。在對估價方法進(jìn)行適用性分析后，有充分理由說明不能選用比較法、成本法、假設(shè)開發(fā)法時，可只選用收益法一種估價方法進(jìn)行估價。

6、公共設(shè)施、農(nóng)業(yè)等特殊用途房地產(chǎn)

宜優(yōu)先選用成本法。該類型房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法；估價對象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)選用收益法；估價對象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法。在對估價方法進(jìn)行適用性分析后，有充分理由說明不能選用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法時，可只選用成本法一種方法進(jìn)行估價。

7、建筑物、構(gòu)筑物

一般選用成本法。當(dāng)該類型建筑物、構(gòu)筑物有建安工程造價實例的，可選用比較法計算其建安工程費；當(dāng)估價對象通常有收益、且收益可單純計算或剝離計算時，可選用收益法。在對估價方法進(jìn)行適用性分析后，有充分理由說明不能選用比較法、收益法時，可只選用成本法一種方法進(jìn)行估價。

8、在建工程

一般選用成本法、假設(shè)開發(fā)法。當(dāng)估價對象開發(fā)完成后價值不能采用除成本法以外的方法測算的，可只選用成本法一種方法進(jìn)行估價。

9、土地使用權(quán)

各類用途的土地使用權(quán)估價，可參照相同用途的房地產(chǎn)選用估價方法的建議。土地在基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價覆蓋的區(qū)域內(nèi)的，還宜選用基準(zhǔn)地價（標(biāo)定地價）修正法。

10、租賃價格

宜選用比較法、收益法。收益法應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)價格與租賃價格之間的轉(zhuǎn)換公式，利用房地產(chǎn)價格推算出租賃價格。

三、有下列情形之一的，可只選用一種估價方法進(jìn)行估價：

1、房地產(chǎn)市場發(fā)育不完備的偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、工礦區(qū)房地產(chǎn)估價；

2、特殊用途或房地產(chǎn)市場狹小的房地產(chǎn)估價；

3、建筑物保險估價；

4、房地產(chǎn)附著物估價；

5、房地產(chǎn)損害賠償估價；

6、經(jīng)省級以上房地產(chǎn)估價專家委員會認(rèn)定可選用一種估價

方法的。

四、本估價技術(shù)指引自發(fā)布之日起施行。

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